自5月北京二手住宅网签量重新登上1.8万套之后，北京二手房市场有所降温，交易量重回下滑通道，交易价格小幅波动，支付结构、交易户型结构、客户心态也未发生大的变化，市场整体保持稳定。（来源：我爱我家）

  1.交易量两月连降 成交价格小幅上涨

  据我爱我家市场研究院统计， 2018年7月北京全市二手住宅共网签14826套，同比2017年7月上涨107.1%，环比2018年6月下降6.3%。自5月创下去年“317新政”以来的单月新高后，6月、7月北京二手住宅网签量已经两连跌，目前整体保持在1.5万套上下的规模。

  在6月环比下降2.5%的基础上，7月北京二手住宅成交均价由降转升，环比小幅上涨1.3%，仍低于5月价格。3月以来，北京二手房价有涨有跌，小范围内来回波动，整体走势相对平稳。
进入7月，北京二手住宅的单日网签量也呈现出了明显的下滑趋势。5月、6月，北京二手住宅网签量回到了日常超过800套甚至上千套的状态，但7月的单日网签量再次下降，全月工作日均未超过800套，且月末网签量低于月初、月中，这与过往每月最后一个工作日网签量为当月最高的历史经验大相径庭。

我爱我家集团研究院院长胡景晖分析表示，去年“317新政”之后，北京房价明显回落，一年累计跌幅大约在17%左右，市场因此重新产生了对购房者的吸引力，并由首次置业需求、改善需求构成了市场的新一波需求，春节过后，这波需求集中释放，最终形成了5月的市场高点。不过，需求集中释放后，市场后续动能不足，因为该进场的客户或观望的客户在4、5月份进行了集中消化，所以6 月、7月的买家和资金相对较少，市场交易量也开始下滑。

  价格方面，4、5月的市场升温曾一度结束了北京二手房价连续超一年的下跌趋势，但形成这波行情的需求以刚性需求、自住需求为主，投资投机属性低，加上调控政策从未松动，所以房价虽然止跌转升，但幅度不大，6月、7月交易量下滑之后房价又进入了有涨有跌的小幅波动状态，整体则保持稳定。

  2. 朝海丰昌交易量最多 东城海淀价格下滑

  各区交易量上，朝阳仍是北京二手房交易的主力区域，7月占全市24.5%，海淀、丰台、昌平、房山、西城等区也有较大的交易占比，石景山、门头沟等其它各区的交易量相对较少。

我爱我家集团研究院院长胡景晖分析表示，去年“317新政”之后，北京房价明显回落，一年累计跌幅大约在17%左右，市场因此重新产生了对购房者的吸引力，并由首次置业需求、改善需求构成了市场的新一波需求，春节过后，这波需求集中释放，最终形成了5月的市场高点。不过，需求集中释放后，市场后续动能不足，因为该进场的客户或观望的客户在4、5月份进行了集中消化，所以6 月、7月的买家和资金相对较少，市场交易量也开始下滑。

  价格方面，4、5月的市场升温曾一度结束了北京二手房价连续超一年的下跌趋势，但形成这波行情的需求以刚性需求、自住需求为主，投资投机属性低，加上调控政策从未松动，所以房价虽然止跌转升，但幅度不大，6月、7月交易量下滑之后房价又进入了有涨有跌的小幅波动状态，整体则保持稳定。

   胡景晖表示，受各区地域范围、存量规模既定的影响，北京二手房交易的区域分布结构基本没有太大变化，朝海丰昌仍是传统的、最主要的二手交易市场。同时，受地段位置影响，西城、东城、海淀、朝阳房价最高的格局也没有变化，其中西城、海淀在教育、医疗等资源的加持下有更高的价格水平。

  而从7月各区二手房价的环比变化来看，城六区里东城、海淀、石景山环比下跌，西城、朝阳、丰台环比上涨，六大中心城区涨跌各半，最终形成了7月全市价格的小幅波动。

  3.公积金购房仍然最多 组合贷款比例持续扩大 

  支付结构上，7月北京使用全款进行二手住宅交易的客户占25.7%，环比6月减少1.3个百分点；使用商业贷款的占20.1%，环比减少0.5个百分点；使用市管公积金的占29.4%，环比减少0.1个百分点；使用市管组合贷款的占18.1%，环比增加1.7个百分点，其它方式占6.7%，环比增加0.2个百分点。

  从环比变化幅度来看，7月北京二手房交易的支付结构变化不大，全款的比例仍占四分之一左右，商贷比例仍占两成左右，市管公积金仍是三成客户的首选支付方式。相比之下，市管组合贷款的占比波动最大，7月已经上升到了18%，而在去年年初，市管组合贷款的占比还不到3%，彼时商贷的比例则超过一半。

胡景晖认为，经过一年的调控，目前北京二手房市场公积金占三成、商贷占两成、全款占四分之一的整体结构已基本稳定，加上占比不断扩大的组合贷款，目前北京二手房交易的支付结构可以说是全面开花，多样方式平衡分布，过往商业贷款过半的格局已经彻底扭转，这也说明北京二手房市场的投资投机比例已经大幅缩减，楼市的杠杠风险也大幅降低。

  4.交易节奏变化小 市场心态平稳 

  我爱我家集团研究院统计显示，7月北京成交的所有二手住宅里，平均每套成交房源在成交前的被看次数为12.75次，与5月、6基本持平，较今年1月的最高点减少4.74次，较去年2月的最低点增加5.3次。从数据上看，去年至今一年半的时间里，目前的市场交易节奏恰好处在最热与最冷之间的中间地带，市场较为平稳。

胡景晖认为，从去年至今的数据来看，今年5、6、7月市场的交易节奏变化很小，市场整体处在一个不冷不热、恰到好处的平稳状态。这主要得益于政策调控让市场需求集中在了刚需一族上，他们谨慎的购房心态、周全的决策考虑让市场没有一味的观望，也没有恐慌性购房，整个市场颇显健康稳定。

  5.小户型占比扩大 

  据我爱我家集团研究院统计，7月北京的二手住宅交易中，一居室占23.8%，环比6月增加0.9个百分点；两居室占54.1%，环比6月增加0.4个百分点；三居室占20.3%，环比6月减少1.2个百分点，四居及以上占1.7%，环比6月减少0.2个百分点。

  与历史各月相比，7月的整体户型结构变化不大，两居室仍然占市场交易半壁江山，但一居室23.8%的占比是今年以来的最大值，这说明小户型交易占比有扩大趋势。
而从面积来看，7月北京交易的二手住宅中，60平米以下、60-90平米、90-120平米、120-140平米、140-200平米及200平米以上各占36.2%、36.8%、17.8%、4.7 %、3.5%、0.9%，环比6月的涨跌幅度分别为2.7%、-3.1%、0.9%、-0.1%、-0.6%、0.1%。其中60平米以下占比明显扩大，也是今年前7个月的最大比例，这同样说明小户型交易占比有扩大趋势。 

胡景晖表示，受全市存量房本身户型结构的影响，两居室一直占据了京二手房市场的半壁江山，但今年前7月里的一居室、60平米以下户型占比有明显的持续扩大，这在一定程度上与刚需成为市场主力有关，因为小户型更加符合他们有限的经济实力。当然，出于教育考虑，一些家庭愿意购买市中心区域的小户型住房也是一大原因。

  6.京籍客户占比提高 整体籍贯结构稳定

  根据客户的身份证信息，7月北京的二手住宅交易中，北京籍的购房客户占41%，较6月增加3.1个百分点，是今年7个月以来的最高占比，外地户籍客户则只占59%。而在外地户籍中，出生河北、山东的客户仍然仍最多，其它黑龙江、河南、山西、辽宁、吉林等北方省市随后。与6月相比，7月京籍客户的交易占比有所扩大，但4：6左的整体结构并无大的变化。

北京二手购房人群中京籍与非京籍一直维持在四六开上下，这与北京的人口构成是相呼应的。河北因地近北京，到北京工作的较多，所以购房刚需大，山东离北京较近，人口众多，前来北京工作安家的人也不少，所以也有购房需求，其它东三省、河南、山西等北方省市也有相应的人口流入和购房需求。至于7月京籍客户占比的扩大，这在很大程度上源自于7月非京籍购房人更大幅度的减少。

  胡景晖分析表示，经过一年多的强力调控，投资投机需求在北京楼市已被彻底遏制，即使是首套、刚需，利率的提升、信贷的收紧也对其造成了一定冲击。所以目前北京二手房市场的需求基本以自住型需求为主。不过，北京人口众多，即使没有投资投机需求，首次置业需求、改善需求的规模也十分可观。在这些自住需求的支撑下，上半年北京二手市场走出了去年下半年的低谷，但同时也注定今年北京楼市难以出现大幅上涨，稳中有升会是主旋律。

  虽然6月、7月市场交易量略有下降，但今年市场交易量较去年增长的整体趋势不会改变，北京去年二手房交易量为13.6万套，不出意外今年应该能够超过18万套，在上半年成交不到8万套的情况下，下半年市场有望再攀年内新高，9月、11月的可能性很大。

  从资金层面来看，受中美贸易战影响，下半年货币政策将会相对宽松。虽然政策会控制流动性的释放方向，摒弃大水漫灌，杜绝资金流向房地产，但整体货币流动性的释放或多或少还是会影响到房地产。此外，以往越接近年底，银行房贷额度越紧张，但今年上半年银行收口窄，下半年很可能会有反向走势，所以下半年的大环境对于购房会比较有利，北京的二手交易量也有望攀升。

  但在“房住不炒”的政策原则下，政府会将有利楼市的因素锁定并引导到自住性购房上，不会产生炒作因素，加上其它调控政策的持续，以及供应量的加大，未来北京二手房价虽然难免上下波动，但幅度有限，整体价格仍将保持平稳。2018.8.2