今天的北京土拍现场，限价一刀切解体，商办和自持用地虽然逃过流标，但冷清依旧；“别墅圣地”孙河却再度迎来荣光时刻。

  引用泽龙评地的观点来说，北京土地市场陷入新轮回：商改住完蛋→自住型出马→限竞房登台→房企总包化→自持大跃进→共产房面世→纯宅地绝迹→土地流标风→买地挑拣期→房房均凄惨→限竞房降价→共产房调整→纯宅地再现。

  不限价，不限价，统统不限价

  5月28日，北京土地市场成功出让4宗地块，共计约15.79万平方米建设用地总面积，揽金97.225亿元！

  恒基历经24轮厮杀，以30.2亿的总价成功夺得朝阳孙河地块，溢价率23.32%；北京实创科技园开发建设股份有限公司（下文简称为：北京实创）分别以25.645亿元、26.38亿元底价拿下海淀苏家坨F1住宅混合公建用地、A33基础教育用地和海淀西北旺B1商业地块；北京国苑体育文化有限责任公司（下文简称为：北京国苑）以底价15亿摘得大兴南海子F3其他类多功能地块。

首先，我们要恭喜以上成功拿地的房企，在这轮市场博弈中，成为了最后的赢家。其次，亦庄、海淀迎来了期待已久的商业配套；孙河，楼面价69000——优质板块，似乎也由市场检验出了应(jing)有(xi)的价格。希望不限价带来的充足利润空间，能让“豪宅专家”著称的恒基，在这幅殊为珍贵的土地上创造出令人惊艳的作品。

  厮杀24轮，朝阳孙河居住用地现最强买手

  今天北京市出让的其他3宗地都依靠国企勉强兜底。朝阳孙河地块的出让，让冷清的现场刮起了一阵旋风。

  本次出让的是朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2901-31地块，以“五通一平”形式供地，为R2二类居住用地，起始价格为244900万元，建筑面积43427 m2，起始楼面价为5.64万/m2。容积率仅为1.1，整体控高18m，绿化率30%。
现场包括保利、首开、恒基、招商+首创、华润+中粮在内的11家开发房企，持续10分钟喊价，场面一度胶着不下。最终，恒基对此地块志在必得，频频举牌，最终以总价30.2亿元竞得朝阳孙河地块，住宅最低楼面价6.95万元/m2，已超过隔壁的天瑞宸章限价。

作为北京最“年轻”的豪宅板块，也是北京一个先规划、后开发的低密度居住板块，孙河板块在功能定位上非常明确，孙河区域在土地功能规划上由11块居住用地、3块商业用地以及其他地块组成，出让的地块容积率均在1.1-1.4之间，生态宜居、居者画像趋同，具备高端别墅区的先天基因。

  而此次出让的地块，是最近3年第一宗城区不限价商品房住宅地块，也将是孙河区域历史上倒数第二宗住宅地块。该地块南距市区10公里，西距奥运村9公里，东距首都国际机场3公里，北靠温榆河，与顺义相邻，据中央别墅区一河之隔。交通方面，临近地铁15号线，京密路新改建工程预计将于2020年竣工。

  数据显示，孙河区域在售的限竞房中，禧瑞春秋和天瑞宸章销售均价在68000-72000元/m2。
此次孙河地块成交单价6.95万元/m2，与周边限竞房7万元/m2在售均价相差无已。对买房人而言，也无需因此而恐慌。合硕机构首席分析师郭毅称，孙河地块未限定均价这个现象并不是调控的放松，而是针对之前矫往过正的调控政策的一个调整。毕竟2019年北京市场仍旧“稳”字当头，开发商仍旧会参考周边项目及产品本身来合理定价。

高科技人才福利，海淀100%自持临铁房

  此次土拍出现了新政后首宗地块100%自持。该宗地块位于海淀区苏家坨镇，亦属于海淀北部整体开发范畴，总面积约3.45万平，建筑面积94282m2，容积率3，教育用地建筑规模3360m2，为F1住宅混合公建用地、A33基础教育用地，以“七通一平”形式出让，被北京实创以25.645亿元底价成交。

众所周知，海淀区一直是北京住宅土地资源供应量最为紧张的区域之一，加之近年来海淀将珍贵的土地大量用于产业园区的建设，住宅供地非常匮乏，从“翠湖三杰”的去化成绩不难看出，该区域对买房者具有十分强大的吸引力。

  该地块最引人注目的一点，是竞得人必须100%自持住宅部分，并用于高科技人才租赁使用。其实早在2016年，中铁建和万科就一南一北分别拿下大兴黄村DX00-0202-0305地块和海淀西北旺HD00-0401-0132、0120、0162地块，后分别建设中国铁建理想家和万科翡翠书院。

同样是“100%自持”，北京全自持租赁项目——万科翡翠书院早在2018年5月正式启动租赁运营试水。数据显示，翡翠书院推两幢楼共计48套实现意向满租，后续又加推一幢，总计72套房源，最终达成试水超过80%的综合出租率。

  由此可以看出，虽然100%自持，但并不影响其最终成为租赁住房房源，满足以自住为目的的刚性需求，租赁房源供应更能满足年轻群体的住房需求，增强城市活力。

  与苏家坨地块一街之隔的是155679㎡的万科翠湖国际产业园，业态囊括了总部办公、花园办公及一条公共服务带。地块南侧则紧邻华为产业园，未来将为北部科技人才提供更多样的居住选择。

与此同时，区域内交通为“两横、六纵”的结构。纵向路线从西向东为西六环，稻香湖路，上庄路，永丰路，京新高速和京藏高速，两横为东西主路的北清路和南侧的温泉路。未来16号线南延到国家图书馆，到达丰台宛平城，将极大加强丰台、西城和海淀的联系互动。

  综上所述，该宗地块的出让对高科技人才可谓是福利满满呀！

  亦庄+西北旺码农，或迎来17.8万平商业

  要论本期土拍另一大关注点，莫过于北京国苑以总价15亿元抄底大兴南海子B-04/B-06/B-11地块。

  该地块位于南海子郊野公园B片区，以“六通一平”形式供地，为F3其他类多功能用地，总面积约5.17万平，建筑面积约8.16万平，用于建设南海子体育休闲产业园，打造国家级体育产业创新示范园。鼓励具有国家重点体育产业资源、国际足球产业资源、体育文化赛事活动资源、体育教育培训资源、体育金融服务资源的企业及具有重大影响力的行业协会落户。

大家都知道，南海子板块以住宅为主，熟悉的有中铁华侨城和园、亦庄金茂府、首开保利熙悦林语、棠颂璟庐、首开龙湖天琅等住宅项目，但板块内的商业配套却一直匮乏。此次出让地块正好位于亦庄南部新房相对集中区域，对此，北京克而瑞认为，南海子F3地块的出让可以说是政府层面对该板块商业办公配套的布局，可以有效缓解板块商业办公配套匮乏的现状，南海子板块的区域价值将会得到进一步提升。

  最后一宗海淀西北旺HD00-0402-0102地块，以“六通一平”形式供地，为B1商业用地，总面积约3.22万平，建筑面积约9.65万平，起始楼面价约2.74万/平，容积率为3，被北京实创以总价25.38亿元底价摘得。

西北旺作为海淀和北京北部重要的产业和居住板块，无疑是政府规划的导向结果，对周边产业园区以及居住配套也是有益补充。

  震撼、喜悦之余，不难发现，当市场回归理性之后，大部分开发房企们虽求地心切，却并不冒进。为了让房地产市场得以可持续发展，政府也在尽量推出优质地块。

  不限价地块将会更多，但豪宅价格未必会映照在接下来的刚需土地上。整体市场价格依旧求稳。买房的同学们尚有时间，耐心挑选适合自己的“理想家”。2019.5.29