半数二线城市成交量同比跌幅在50%以上，杭州锐减80%、青岛同比下滑78%；三四线整体成交同比小幅上涨1%，环比来看成交全部下行，其中扬州、建阳同比跌幅均在90%以上。

  楼市房地产市场近日热点新闻不断，万科呐喊要“活下去”、“房价下跌业主打砸售楼处”、“楼盘降价万科给业主退款”等消息层出不穷，给已是寒风瑟瑟的房地产市场平添了些许喧闹。

  在事件热闹背后，开发商的日子并不好过。年终将至，房企回款压力剧增，众多开发商“扛不住”了，纷纷宣布降价或是打折促销。房企的融资渠道收紧，资金安全问题受到考验。

  房企排队降价

  作为传统楼市旺季的金九银十，本该是开发商大卖的好时机，但今年的房地产市场不复往年的热闹。《华夏时报》记者走访市场发现，北京及其周边的多个项目都在降价促销，购房者却不大买账，并不着急入手。

  近日，在限竞房项目海云筑的售楼处，《华夏时报》记者看到，前来看房的客户并不多。置业顾问告诉记者，项目限定价格在42158元/平米，主要为89平米的三室户型，项目首期开盘最低价仅为3.6万元，比政府限定价格便宜了6000元左右。项目后期为精 装修交付，且不收取业主任何装修费用，完全让利给客户。项目前期开盘并未售 罄，还有不少可以选择。

  位于大兴的限竞房项目首创远洋·禧瑞天著，主打89平米的三室户型，最低430万元可以买到一套，单价约为48300元/平米，部分房源比政府限定的52695元/平米低了不少。

  通州老盘首开·香溪郡在购房网站打出了“特价房直减130万”的广告，其置业顾问表示，目前在售的有90-138平米的三室户型，促销活动上个月就已开始，在之前活动的基础上，目前又推出了多套特价房，可以再打9.9折。

  石景山区域的绿城·西府海棠也低于政府限价，其置业顾问告诉《华夏时报》记者，目前均价为5万元，最低单价卖到了4.7万元，比政府限定价格低了5000元。为了吸引客户，该项目也选择了赠送精 装修。

  环京项目更是促销手段不断，记者频频接到项目的推销电话。涿州印象城项目活动力度很大，开发商为了卖房为客户垫首付款，30%的首付分期两年交上即可；廊坊京汉·君庭项目的置业顾问告诉记者，现在市场和2008年很像，环京项目的中小开发商都“顶不住”了，回款压力较大。京汉·君庭之前备案的价格都在1.3万-1.4万元，现在只卖1.1万-1.2万元，每平米降了2000元。

  除个别项目降价、促销之外，多个房企也开始组团促销。万科推出了“28盘联动钜惠”活动，区域内九大首发新盘，最高可以有5万元的减免；中粮启动全国范围的购房节，北京、深圳、上海、成都等16个城市的66个楼盘，近万套房源将推出**折扣；北京城建地产举办了“以城相建8盘钜惠”购房回馈季活动，北京八盘联动，部分产品的最高**可达7.9折；而恒大早早就推出了无理由退房，8.9折**活动。

  北京及环京区域以外，市场对于房价下跌的反应有的比较极端，已经有多个项目由于降价导致售楼处被业主砸坏。据媒体报道，江西上饶的一个项目房价由1万元降到了7000元，由此引发了大量老业主“维权”，该项目的售楼处被砸；杭州滨江未来海岸二期降价40万，导致一期的业主跑到售楼处“维权”；合肥一项目由于促销，将某栋某个户型降价4000元/平米，引来老业主堵住小区门口，拉横幅“维权”。

  卖不掉的房子

  不光是房价走跌，今年的金九银十成交同样平平。

  《华夏时报》记者近日走访市场发现，二手房市场的销量也并不乐观。经纪人小李告诉记者，今年房价比较平稳，买涨不买跌，观望的比较多，金九银十看房的人也没有比平时多多少。

  克而瑞研究中心提供的数据显示，9月份，29个重点城市商品住宅9月供应量为2949万平方米，同、环比分别上升了6%和12%，少部分城市诸如上海、徐州、常州因上月供应显著放量基数较高的原因，环比出现了大幅下跌，但整体供应仍处高位。从成交方面来看，9月份，29个重点城市成交量为2388万平方米，环比下降7%、同比持平，全然没有了往日销售火热的现象。

  进入10月份，有了黄金周的良好市场机会，房地产市场成交依旧低迷。据克而瑞研究中心监测的商品住宅成交数据显示，国庆黄金周期间（10月1日-7日），31个重点监测城市成交量环比大降近七成，跌至历史低位，同比下滑27%；其中，重庆、青岛、南京等13城成交量同比腰斩，杭州、扬州、建阳同比跌幅超80%。

  具体分城市来看，一线城市成交量整体回升，同比上涨37%，仅深圳同比下降49%，北京、上海和广州成交量均大幅回暖，同比涨幅都在40%以上；半数二线城市成交量同比跌幅在50%以上，杭州锐减80%、青岛同比下滑78%；三四线整体成交同比小幅上涨1%，环比来看成交全部下行，其中扬州、建阳同比跌幅均在90%以上。

  克而瑞研究中心分析，国庆假期市场成交表现延续了三季度以来的走势，即一线供求低位回升、二线整体降温，三四线整体火热中分化、轮动。当前市场预期逐渐转变，一方面调控常态化，政策不断加码，投机需求得到遏制；另一方面，前期“想买且能买得起”的刚需和改善需求都已完成阶段性释放，后继需求乏力，故市场成交热度逐步回落。另外，购房者观望情绪进一步加剧，部分人选择外出旅游、走亲访友等，看房和买房客户数量减少也是楼市热度三季度相差较大的重要原因。

  对于近期房地产市场的表现，戴德梁行北中国区研究部主管魏东告诉《华夏时报》记者，近期多地房价出现下降，从一二线城市来看，主要是最近一年多供应增加了，限购仍在继续，能有买房资格的人群较少，导致项目销售情况并不理想；加上年终临近，各个房企都要冲业绩，降价是不得已而为之；另外，三四线城市取消了棚改货币化安置，明年价格肯定还会大跌。

  58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《华夏时报》记者采访时也表示，三季度房企降价的数量不断增多，根据58安居客房产研究院跟踪监测的全国50余个重点城市，已经有十余个品牌房企在打折促销。预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和项目上得以体现，以价换量将大面积推开，房企的降价潮可能袭来。

  房企缺钱进入冬天

  在楼市下行、多地出现房价下跌背后，是开发商早早迈入“寒冬”的现状。近期，始终位列房企前三甲“头羊”地位的万科，喊出了“活下去”的口号，惊天一语使得众多房地产行业从业者为之侧目，也道出了房企生存艰难的现实。

  对此，张波分析称，如若财务稳健的万科都需要思考生存问题，那么众多房企都将面临生死考验。其实万科所要表达的并非当下的生存问题，而是更多对于未来的思考。万科此举更多的是代表行业发声，及时向社会传递“哭声”，正是为了让自身更好地“活下去”。

  对于房企今年的市场表现，魏东表示，房企活不下去倒不至于，不过日子肯定不如以前好过。房地产开发轰轰烈烈搞了快20年，建设的新房面积平摊到每个城镇居民上基本能有20平米，中国的人均住房面积都超过40平米了，住房需求基本满足了，未来不可能像以前那样暴利，需要提高品质和服务，更要注重细节，这样一来利润肯定下降。

  除市场层面外，今年房企的融资环境更加严峻，融资渠道大幅收窄，融资成本也高出许多。与此同时，房企的债务在今年大规模到期，时刻考验着开发商的资金安全。

  近日央行的降准消息或许为开发商带去了一丝希望。10月7日，央行表示将在10月15日起下调人民币存款准备金率1个百分点，将为市场释放7500亿元的流动性。市场有观点认为，此举将利好房地产市场，缓解房企的资金压力。但也有业内人士分析称，2018年房地产行业总体融资环境趋严，国家严防资金流入楼市，此次释放的流动性很难直接进入开发领域，即使有一部分资金进入楼市，对楼市的利好作用也有限。

  对于房企未来的生存环境，魏东分析，今年房地产市场整个政策层面趋紧，房企融资渠道收缩，房价地价都有严格限制，开发商能腾挪的空间越来越小，大的开发商还好，未来中小型开发商或需要面临变卖资产或者关门的窘境，行业会进一步整合。2018.10.15