进入七月，房企上半年业绩牵动人心。克而瑞研究中心的统计数据显示，2018年1~6月共有79家房企销售额超过100亿元，其中超1000亿元以上的房企共有7家，碧桂园率先突破4000亿元大关，恒大、万科突破了3000亿元大关。此外，TOP30和TOP100房企的流量金额集中度近50%和70%，分别较2017年上半年提升7.6和12.5个百分点，行业集中度进一步提升。

  事实上，行业集中度提升，吸引银行、基金、供应商等各类资源向大企业集中，大型房企在融资渠道、资金成本、拿地规模方面有更多的优势，中小企业甚至会面临着生存难题。“未来房企集中度将会继续提高，大型房企可以通过收并购快速扩大规模。”易居研究院智库研究中心总监严跃进认为，行业集中度提升是市场成长的体现，也是优胜劣汰的过程。

  行业集中度提升背后是房企的规模之战。当前，房企融资渠道全面收紧、房地产市场调控持续进行，融资和盈利能力成为房企生存和发展的关键所在，也在市场集中度提升过程中划出了“分水岭”，房地产市场竞争格局或将迎来洗牌期。

  TOP100房企占比升至69.3%

  当前，房地产市场面临深刻调整，在经济去杠杆和防范化解金融风险的背景下，持续从严的楼市调控促使房地产行业集中度快速提升。克而瑞研究中心发布的报告显示，2018年上半年，TOP100房企整体销售规模近4.6万亿元，同比增长36.5%。同时，行业集中度达到历史新高度，TOP100房企所占份额上升至69.3%。

  事实上，行业集中度不断提高是近些年房地产市场发展的重要特征之一。中国房地产业协会等机构发布的测评报告显示，前四大房地产开发企业销售金额占比从2012年的6.61%上升至2017年的14.56%。

  从销售金额来看，2017年，碧桂园以5508亿元的销售业绩夺冠，万科以5299亿元、恒大以5009.6亿元紧随其后，融创中国以3620.1亿元的历史最好销售业绩，与“碧万恒”三家房企一并成为行业的“新四强”。同时，2017年千亿元房企数量也创下新高，达到17家，其中包括龙湖集团、招商蛇口、新城控股、世茂房地产、旭辉集团等新晋成员。

  2018年以来，全国房地产市场调控持续从严，不同梯队房企竞相追求高周转来应对行业的规模之战。进入7月，房企陆续披露2018年上半年业绩，龙头房企的规模优势显现出来。7月3日，恒大率先披露了上半年销售业绩状况。根据公告，1~6月，恒大累计实现合约销售金额约达3041.8亿元，累计合约销售面积及销售均价分别为约2905.9万平方米和10468元/平方米。

  7月4日晚，万科披露了6月销售简报和新增项目情况。根据公告，6月万科实现合同销售面积449.9万平方米，合同销售金额656.3亿元。今年1~6月，万科累计实现合同销售面积2035.4万平方米，合同销售金额3046.6亿元，分别同比增长8.9%、9.9%。

  今年上半年，碧桂园的规模优势依然明显。同样在7月4日，碧桂园披露未经审核运营数据，截至2018年6月30日，6个月，集团（含合营及联营）共实现合同销售金额约4124.9亿元，同比增长42.77%；合同销售建筑面积约4389万平方米。其中归属公司股东权益的合同销售金额约3108.2亿元，同比增长48.97%；归属公司股东权益的合同销售建筑面积约3389万平方米。

  在强者恒强的“马太效应”下，中小房企甚至部分第二梯队房企的业绩增长显得吃力。以金地为例，2017年公司签约销售额为1408亿元，同比增长39.9%，虽然处在千亿元房企之列，但与曾经齐头并进的万科、保利相比差距早已拉开。

  今年上半年，这一差距继续保持。7月6日，金地发布2018年上半年业绩公告，2018年前六月金地累计实现签约面积375.5万平方米，同比上升0.13%；累计签约金额630.7亿元，同比下降10.34%。单以6月的销售业绩来看，该公司实现签约面积87.7万平方米，签约金额为145.7亿元，分别同比下降2.43%及21.64%。

  出走一线城市遭遇“滑铁卢”，之后进行战略收缩并回归杭州大本营的滨江集团，也面临着行业集中度快速提升的压力。今年3月，滨江集团在2017年度报告指出，今年集团争取实现1000亿元销售额。但在6月13日，滨江集团在最新披露的投 资者关系活动记录表中表示，公司1~5月累计销售金额338亿元，以此计算，前五个月仅完成年度目标不足四成。

  “融资焦虑”凸显

  在行业集中度再创新高的背后，是房地产市场空前的规模之战。一方面，房地产企业的融资渠道受到全面限制，如银行开发贷、公司债、信托、私募等均已收紧，房企面临资金流动性大考；另一方面，在房地产市场持续调控的作用下，房企原先依靠高周转、赚快钱实现房地产跨越式大发展的模式已经难以为继，如何在做到高周转的同时实现低成本融资，成为房企在规模战中保持竞争能力的关键所在。

  6月27日，国家发改委召开新闻发布会宣布，要求房企境外发债不得投 资境内房地产项目、补充运营资金，仅限于归还存量外债。6月28日，住房城乡建设部等七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动，直指房企“违规销售”等现象，销售回款速度或受影响。而在此之前，已有10余家房企发债中止。据不完全统计，今年至今中止发行债券累计金额已经超过600亿元。

  例如，7月2日，上海证券交易所披露的信息显示，合生创展公开发行的一笔100亿元的住房租赁专项公司债券项目状态显示为中止。而就在一个多月前，5月30日，合生创展一笔31亿元的非公开发行公司债券项目中止发行。光大证券在研报中指出，2018年的风险点更多来源于融资，目前难以看到金融监管政策的放松，信用债市场继续收缩，广义流动性处于紧平衡的态势，非标、信贷、债券等融资方式都受到了不同程度的影响。

  根据某研究院监测，2018年5月房企融资出现“骤降”，6月共有5家房企完成9笔融资，监测房企发行公司债融资总额为187.57亿元，环比增加221.48%，融资总额占比36.97%。融资金额虽较上月呈现较大幅度上升，但多为已过审公司发行的第二期、第三期公司债券，实际新增发债数额并不乐观。总体来看，目前房企融资总额依然低位运行，不及去年水平。

  尤其是企业的海外债，由于发改委限制境外发债投 资境内房地产，房企提前“蓄水”的重要渠道被切断。某研究院的数据显示，房企境外发债环境更加严峻，6月境外发行占比进一步走低。6月发行的公司债中，境内发行161.10亿元，境外发行26.47亿元，境外发行占比仅为14.11%，相比5月境外发行占比31.45%出现大幅下降。

  在市场集中度进一步提升和房企分化的影响下，不同梯队房企的融资差异较大。天风证券研究的一份报告显示，今年一季度，大型房企筹资活动现金流依然维持大规模净流入，而中型房企筹资活动现金流转负，小型房企筹资现金净流入规模大幅下降，仅为去年同期的27%。据某咨询研究部总监张宏伟透露，目前中小型房企的平均融资成本已经高达12%~15%，而大型房企的融资成本基本在8%~10%之间。

  为了提高融资能力，房企采用了多种直接和间接手段。例如，除通过多种金融工具投 资房地产股票、基金、信托项目外，险企还积极参与到拿地和购买大宗房产中。数据显示，近几年来已经有超过50家房企被包括安邦保险、前海人寿、中国人寿、平安集团、泰康人寿、珠江人寿等在内的险资举牌，包括远洋地产、金地集团、碧桂园、万科、金融街、招商蛇口等知名房企。

  大小房企争相谋变

  在新时代背景下，越来越多的房企开始调整战略和方向，只是背后考量天差地别。

  龙头房企积极探寻更多未来可能性。例如，6月15日，碧桂园宣布正式进军现代农业，成立碧桂园农业控股有限公司。碧桂园将引进现代化农业科技、农业生产管理模式，并将在现代化农业机械和现代化种业等方面进行探索，构建包含现代化农业、人工智能智慧农业、物联网链接的生产流通全过程。同时，将与“杂交水稻之父”袁隆平院士以及开研资本有限公司合作，共同推动第三代杂交水稻的研究和推广。此外，碧桂园还拓展了长租城市、机器人产业、产城融合等多元业务，构建产业生态圈。

  万科也在积极转型，6月29日，在万科2017年度股东大会上，郁亮表示：“十年后万科还是房地产公司的话，应该是比较惨的。我无法回答十年之后物流占多少、商业占多少。但可以清晰的是，万科未来是美好生活的服务商，未来提到万科，想到的是美好生活，而不是几栋房子。”

  “不同的企业在选择路径的时候将发生分化，小型企业围绕存量房市场转型为服务商，提供个性化定制服务、物业服务等；中型企业是在继续提升新房开发销售规模的同时，依据自身资源积累和核心优势，重点提升房地产某一细分领域的运营能力；大型企业或专注于新房开发销售，继续提升增量市场份额，或转型综合开发运营商，深化金融资本模式，向综合开发运营商转化。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，不管房企怎么转化，专业化的运营能力是每一个企业发展的核心能力。

  此外，还有几家房企先后宣布告别房地产行业。3月9日，中天金融（原中天城投）以246亿元出售旗下地产业务，彻底从房地产转向金融行业；3月12日，珠江控股更名为京粮控股，此前该公司已陆续处理掉旗下地产业务。业内人士认为，中小房企告别房地产行业是受外部环境及内在需求等因素影响，随着房地产行业集中度不断提升，房企间并购整合频频出现，未来越来越多的中小房企将被迫面临被收购的境遇。

  张宏伟认为，在未来几年，房企之间不仅是“大吃小、快吃慢”，还有可能会发生大企业间的合纵连横。不一定完全是因为资金紧张，可能是因为企业集中度增加导致大企业之间，甚至是排名前30的企业之间，因为各自诉求直接合并，这或将是今后并购的新特征。2018.7.13