楼市松动征兆明显，房价下跌大潮或将开启？
日期：2018-05-15
举个最简单的例子，燕郊从2万涨到4万的时候所有人都觉得房价还得涨，不可能跌的，京城的财主们不惜一切代价进入。热炒之后，燕郊的泡沫越吹越大。于是我们看到，调控乌云压城，燕郊房价眨眼间暴跌了4成。之后呢？一切不还是照常运转，开发商、地方政府都一切如旧，唯独炒房投机客和跟风而来的中介们成了最大的牺牲品，被房价暴跌打得鼻青脸肿，伤痕累累。
所以，请别再说房价不能下跌这样的幼稚言论了，持这种观点者迟早是要缴智商税的。中国房地产虽然不是纯粹的市场经济，但房子价格再高也是商品，是商品价格就不能长到天上去，终究有潮水退去的那一天，房价下跌带来的苦果只会降临到炒房投机套利者们的头上。
调控至此，一年又大半有余了，早已记不起政策宣发了多少次，但说起“楼市降温”很多人还是会反驳。还会拿出央行降准、抢房潮四起等现象，渲染房价又要逆势崛起的情绪。但奇哥始终坚持自己的观点，国家宏观收紧信贷这个大环境没变，房价中长期下跌的趋势就变不了。且最近楼市4大征兆释放了房价不仅没有上涨的可能，新一轮降价潮即将开启。
1，住建部出手约谈12城，调控或密集来临，直指高房价
短短十几天时间，住建部出手约谈了12个城市，俨然是最近一段时间房地产的头条新闻，一时间网络上充斥着各种声音，有人觉得这是国家要下狠手要给“逆势火热”的城市进行问责，还以颜色，因为调控伊始就明确对于中央下发的命令执行不彻底的城市都要问责；也有人说，这是调控升级的前兆，被约谈大概率是市场发展不符合中央预期，这些添乱的城市接下来都会乖乖履行调控稳楼市的职责。
2，打击炒房大招频出，炒房客逐渐离场，房价回归理性
从调控伊始至今，打击投机炒房从来都是重中之重的工作，无论是政策的严厉程度还是政策出台的密集程度都堪称史上之最。
就在住建部约谈12个房价上涨突传城市的时候，坚持“房住不炒”定位再一次被重申，其中更明确指出要矢志不渝地坚持“满足首套刚需，遏制头将炒房”。不仅如此，最近四部委又联合下发通知要求，重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房，防止提取住房公积金用于炒房投机。
众所周知，更狠的是半个月之前，海南施行全省限购、限售大招，大棒砸下，投机炒房客四散逃窜，大有“痛打落水狗”之意味。
很多人反驳炒房客并不是高房价的始作俑者，但奇哥想说的是，炒房客即便不承担主要责任，也难辞其咎，纵观历史上房价火速上涨的城市，哪里没有炒房投机客的身影，从一二线到三四五六线城市，他们如同电影里的“专业杀手”，给一座座城市带来恐慌。所到之处，房价被不断推高，楼市乱象丛生，一地鸡毛。
庆幸的是，时至今日调控依然没有放松，国家对于回归住房居住属性的初衷依然未改，打击投机炒房的决心更是不减反增，大招狠招更是密集宣发。行至此时，无论是一二线城市还是三四线城市，炒房投机的空间都所剩无几，风险和利益的渐行渐远使得很多炒房投机客已经清醒，正在逐渐离场，房价日渐趋于回归理性。
3，开发商步履维艰，“断臂”求生主动降价成最后的选择
调控重压之下，谁也别大言不惭地说自己日子好过，这一点开发商尤是。调控伊始，中央就打出了收紧信贷的牌，开发商融资渠道被不断堵死，后来还爆料深圳等地甚至叫停了开发贷等业务，一时间，开发商资金来源成了最大的生死考验。
半个月之前，任志强也说到，现在开发商兜里没钱，他们很难过，这也是基金大肆收购的好时机。奇哥查询资料显示确实如此，今年以来很多开发商企业为了找钱，不惜以高昂成本的海外发债的形式融资，截至今年4月底，房地产企业海外市场融资金额达233.2亿美元，较去年同期的112.35亿美元增长107%。其中仅4月份的融资额便高达 88亿美元。
在规模化竞争格局背景下，房地产企业对资金的需求更加迫切，尤其是在监管层严控银行信贷和信托资金违规进入房地产市场后。
但从目前各方面释放的信号来看，这种情况很长一段时间不会有所改观，毕竟旧的问题没解决，新的问题又接踵而至了：开发商面临偿债高峰期。
所以，有二线城市开发商高管直言不讳，现在能撑的在苦撑，撑不住了也就只能通过降价促销的方式换资金了，毕竟好死不如赖活着。同为开发商的旭辉总裁林峰却看得更开：调控不会短期叫停，能换现金的赶紧换，捂着只会让事态更严峻。
4，利率不断上浮，购房需求得到抑制，炒房客难觅接盘侠
2018年新年之后，北京、上海、深圳、合肥、郑州等几十个大中城市，首套房二套房房贷利率无一例外全部上浮，只是幅度略有不同，比如郑州现在首套房已经高达5.96，同样一套房一个月之差可能要多付近10万元。
房贷利率上浮，这是大势所趋，说明未来还会进一步提高，买房人的成本还要增加！显然，一旦利率太高，那么买房需求锐减，楼市必然会受到重创！很多人说首套房贷款利率上浮对于打击炒房作用甚微，但是却是对刚需购房者不打折的“误伤”。奇哥并不这么认为，购房成本的增加，对任何购房者都是暴击，尤其是高杠杆的炒房投机客，随着政策一步步紧逼，炒房客本身利润就被极度压缩，可用杠杆也是少之又少，如果利率不断上浮，相信炒房投机更加会被束缚住，再加上购房需求锐减，炒房客现在很难寻觅到接盘侠的身影，对于他们心理的打击同等重要。
当前房贷及房产市场入口门槛提高，加大了部分刚需的购房压力，对小部分刚需影响较大，但从长远看，利大于弊。由于违规资金无法获得房产投资准入资格，将会流入其他金融投资领域，所以未来存在房产变现资金流出的可能性。房产市场驱除投资行为之后，供需矛盾会趋于缓和，有利于解决房屋居住需求，回归房屋居住属性。
有人说，到今天房价依然没有暴跌，国家调控房地产就是走过场而已，我坚决不买房。持有这种言论的是真傻，你以为房价暴跌你就买的起了？日本的房产泡沫破灭第二天就是货币急剧贬值，实际购买力还是一样的。
但无论是刚需购房者还是投资客，房价不会因你个人的意志而转移，未来暴涨不可能，所有的城市都“燕郊”式腰斩下跌同样不可能。更多的征兆显示的是房地产正趋于回归理性，房价也在一次次的楼市调控之后逐渐降温，虽然没有暴跌，但微跌或温度对于刚需购房者已经算是房价“中场休息”时“上车”的天赐良机了。2018.5.15