国家探索宅基地“三权分置”、研究把非房企取得使用权的土地作为住宅用地建设租赁住房的消息，震动了整个房地产业。

这被形容为一场行业巨变，甚至是土地供应制度的革命。试想一下，如果非房企所取得的土地也能用作住宅开发建设租赁住房，那么市场上各种企业和集体经济组织持有的大量存量土地会被激活，流向住宅市场。

届时，楼市格局将得到真正的改变，购买商品住宅不再是解决居住问题的主流途径，政府提供的保障房、规模化市场化运营的租赁住房将悉数登场。

这正符合中央提出的愿景，即“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。

大量存量土地资源有望入市

1月15日召开的2018年全国国土资源工作会议对农房和商品房提出了突破性的改革措施。国土资源部部长姜大明表示，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”。此外，研究制定权属不变、符合规划条件下，非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法，深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点，推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度。

这不啻为一则爆炸性消息。当房企们还在为土地储备——建屋卖房的口粮疲于奔命之际，政府突然宣布正在研究让包括宅基地在内的农村集体用地入市的方法，这意味着过去房企无法利用的、大量的土地资源有望入市。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，这是中国供地制度的变革，有望打破同地不同权的格局。

目前，非房企手中的土地通常不能作为住宅开发，房地产企业通过股权收购或联合开发方式与非房企进行合作，但通常也只能开发配套用房或者商务产品，很难打破土地属性的天花板，如果申请土地属性的变更，往往受到诸多外部因素的制约。

2017年，深圳某中型上市房企在深圳这种土地稀缺的城市主要进行股权收购获取土地。面对这一政策信号，该房企有关人士对第一财经表示：“如果非房企所拿的地也能用做住宅开发，集体经营用地可以建设租赁房和转让，这意味着市场上各种企业、集体经济组织手里持有的大量存量土地会被激活，流向住宅市场，而这个数量是非常惊人的，要远远大于政府手里的土地数量。”

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉第一财经，“现在房企的商品房开发都是政府统一供地，但是现在这种方式遇到问题，因为政府出让的土地逐渐递减，无地可供。除非做城市更新，但是拆迁的成本高昂，而且效率低下。”

欧阳捷认为，“显然，政府正在想办法，通过集体用地增加土地供应，但权属不变，无需打破土地财政和政府垄断。其实就是多主体供给的概念，作为商品房市场以外的一种补充。”

房企重新审视政策导向

目前，仍无法从官方途径量化这些有望被激活入市的集体用地资源，但以深圳一则数据为例，可以估算这部分资源可能带给市场的影响。

深圳业内研究院报告显示，截至2014年末，深圳全市有5.59亿平方米、1041万套各种类型的租房，其中村民自建房(农民房)有497万套，占比48%，其次是工业区配套宿舍、商品住房、单位及个人自建房，最后才是公寓产品。

深圳这497万套村民自建房正是全国国土资源工作会议上提出的将被探索、研究的对象。

美联物业深圳及惠州区董事总经理江少杰接受第一财经采访时表示，“过去一年，政府在住房租赁领域出台了许多政策，也给市场带来了很多改变。包括自持用地的出现，银行等金融机构针对开发商和小业主出台的政策等方面，其实都是政府作出的引导方向。相信2018年，这种引导会更加清晰。”

江少杰认为，这次国家层面提出的探索也是对租赁住房市场作出的引导之一。调整政策看上去严厉，但目的也是把房价稳住，在长效机制出台之前，用行政手段买时间。

欧阳捷判断，一旦这些存量土地资源入市，租赁住房市场的规模会扩大，因为市场的供给有所增加。“对房价会有影响，至少分流了购房人群，不过与房价相比，对商品房成交量的影响更大。”

上述深圳中型上市房企人士坦言，“企业不得不重新审视这一政策的市场导向。我们会重新评估该政策对部分城市房价的影响，审慎看待这些城市的市场前景。”

“另一方面，我们需要调整企业的拿地方式，与非房企合作开发或通过收并购非房企，有望成为更加低成本、高效率的拿地方式，甚至这有可能是未来房企在部分城市拿地的主流方式。”该人士称。

欧阳捷认为，租赁住房将在人口净流入的城市广泛推广。“特定城市内，如果政府推出更多租赁房源，那么可售性住房将会减少。”

这个说法可从深圳得到验证。2017年全年，深圳仅推出一宗宅地，而该地块被要求用作租赁住房建设。从零和的角度上考虑，深圳多了一个项目的租赁性房源，而少了一个项目可售性房源。

欧阳捷称，房企要改变思路，固守在调控严格、大力发展租赁住房的城市，业绩很难上去，如果要扩大规模，必须去有可售性住宅土地供应的城市。

目前，宅基地“三权分置”的法理研究和具体实现形式尚在探索中、非房企所取得的土地亦未正式被允许用作住宅开发，关于未来的定位和对城市区域排兵布阵的调整，房企们还有考虑的时间。2018.1.17