未来楼市到底怎么走，刚需该怎么办，还能买到房吗，以下是笔者梳理的未来楼市的八大趋势：

1、未来住房问题的总基调是，大家都会有房子住，但不保证大家都有住房。

怎么说呢，我认为这是一个更务实的目标，更务实的目标更容易实现。世界上没有任何一个经济体实现了全民有房，我们强行给自己安一个高目标，会造成预期和现实的巨大落差。当大家期望好好工作总有一天能买得起房，而实际上却永远无法实现，这个落差会很伤人。

全民有房住这个目标不算难。目前租房正在加速发展，未来通过集体用地盖房出租，通过房地产税激活个人手中的存量房源，通过纯租赁地块盖长租公寓。租房市场也形成了高中低搭配。不同的人会在租金和居住体验之间取得平衡。

所以补齐租房市场的短板，其要义就在于所有人都有房住，但不一定有住房。有算是有恒产的最新注解吧。

2、大部分人不用担心住房成本。

事情越辩越明，房地产税更是如此。这段时间以来，房地产税更多更细节的内容被披露。比如按人均面积制定免征规则，房子按照评估值交税，地方拥有更大决定权等。

大部分人都不用住房成本会增加，少部分炒房客可能会因此增加持有成本。

还有一点需要我们注意的，那就是房地产税会让房子的优缺点更加明显，好的更好，差的会更差，这会体现在房价上。

3、房价不一定会继续上涨。

以前解决住房问题只有一条路——买房。现在不一样了，租房的利好越来越多，比如郑州，你在郑东新区租房3年，就等于是郑州人。总之，城市的各种公共资源会逐步向租房人群开放。

当租房人群越来越多的时候，你会发现租房会越来越被接受，这是一个过程，大家从短期过渡到长租，从长租到习惯租房放弃买房。整个住房观念有了一个升级，买房不再是必要，房价自然不一定会上涨了。

4、发展租房要比发展购房市场更快，更有效，更有针对性

围绕着租赁来设计的各种措施将会陆续推出，12个住房租赁试点城市已经加速推出官方住房租赁平台。在解决租房融资方面，长租公寓的证券化也在提速，这样可解决发展租房所需要的资金问题，而个人租房贷款也已经从幕后走向台前。说明我们正在“租”的方面发力，租房体验在不久的将来会有一个质的改变。

新房可能需要一套一套地盖，短时间内增加供应很难。但租房不是零起点，这个市场要作的是树立一些标杆，完善规则，然后激活巨量的存量房源，改善它们的居住体验。有了新房的经验教训，租房发展得会更快，更有效，更有针对性。

5、住房租赁市场会率先在一线城市得到发展，然后逐渐扩散至热点二线城市，普通二线城市，三四线城市。哪里租房需求更旺盛，哪里租房市场就会更快发展。

6、三四线城市，很难以租赁为主，未来仍然会以买房自住为主，房价和租金都不会很高，尤其是房价，现在虽然偏离了收入，但未来会逐渐与本地常住人口收入水平相挂钩。至于去库存，偏远的三四线城市仍然会继续，但核心城市周边的三四线城市已经没有这方面的压力，明后年将收紧楼市，燕郊这种就是先例。

7、金融作为工具会被摆在更为重要的位置。

住房制度的优化升级，金融会深度介入每个环节，针对每个环节分类调控。比如未来的房地产市场开发、房企自持出租、居民租房买房等等，都会有相当细化的针对性的金融方案与之相匹配。

8、限价限售等五限会长期化，直到长效机制经过验证后能够确保楼市平稳运行，才会逐渐退出。具体时间表不是很好判断，这需要根据政策的效果来决定缩短还是延长。不过可以确定一点的是，长效机制实施前，会放出相关的信号，看看楼市各方的反应，本质上是消除转换过程中的不适应，让预期保持稳定。2017.11.20