日前,中国政府网公布了《关于调整和完善固定资产投资项目资本金制度的通知》(以下简称《通知》),对固定资产投资项目资本金制度进行调整和完善。其中,房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房的最低资本金比例维持20%不变,其他项目由30%调整为了25%。业内人士称,中高端住房项目将是这一政策最大的受益者。

资本金再度下调

房产项目资本金的下调,与全国房地产市场表现的不乐观关系密切。近日,国家统计局发布的数据显示,全国房地产投资增速继续回落。今年1-8月,全国房地产开发投资61063亿元,虽然同比名义增长3.5%,但增速比1-7月回落0.8个百分点,回落幅度比1-7月扩大0.5个百分点——这是2009年以来的最低水平。

事实上,2009年房地产项目的资本金比例曾出现下调,当时普通商品住房项目投资的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%,其他项目也降低至30%。据了解,今年初截至目前,房地产市场投资额已经超过6万亿元,即使调降幅度仅为5%,所释放的资金规模也不容小觑。

亚豪机构市场总监郭毅表示,目前楼市的整体政策面相对宽松,但对于三四线城市房地产市场并没有很好地拉动,很多城市因前期土地供应量大,导致短期内难以缓解高库存压力,影响开发商资金链安全和运营安全。房产项目的资本金调低,在一定程度上可以缓解开发商的资金链紧绷的状态,也是给楼市松绑的政策之一。

中高端物业将受益

值得注意的是,房地产开发项目中的保障性住房和普通商品住房最低资本金比例维持不变,其他项目资本金比例下调5%。业内人士称,其他项目包括商业地产和非普通的商品住宅,即办公楼、商住类产品和中高端项目,其中中高端项目是这一政策的最大受益者。

郭毅认为,此次房产项目资本金的下调对高端项目来说,将获得较大的收益。中高端项目本身土地成本比较高,再加上前期的开发成本,包括工程建造、软装和硬装的成本、园林成本等都远远高于普通住宅。这类产品资本金比例下调可以让开发商腾出更多的自有资金,房企资金链将更加安全。一方面有利于开发商继续扩大规模;另一方面,这一项目本身的资金运营压力也得到缓解。

“此次政策调整,表明对于过去政策层面相对较紧的中高端项目,政府已经鼓励其积极进行投资,同时通过降低资本金比例,鼓励此类房企后续能有一个较高的投资热情。这可能会改善后续中高端物业的供应规模和结构。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受北京商报记者采访时表示。

宽松政策仍将持续

2014年,各地房地产市场普遍遇冷,之后政府出台了多轮楼市利好政策。近期出台的一系列宽松政策,包括房地产项目资本金比例下调,已经是全国第五轮宽松政策。

业内专家称,8月至今松绑限外令、再次降准降息、二套房公积金政策松绑、辽宁等省的救市政策以及房地产项目资本金比例下调等宽松政策相继出台,说明了房地产市场对整体经济运行影响较大。在整体市场已经企稳的基础上,再次出现了连续降息,表明一线城市的政策出现了再次宽松的趋势。

“目前,虽然政策调整步伐较大,但对楼市形成最直接影响的政策并不多,很多政策主要还是影响房地产市场预期,并不能直接降低购房成本,并未对楼市产生直接作用。”郭毅称,如果这轮楼市宽松政策并没有达到预期,明显拉动房地产市场上行,未来政策可能会进一步放宽。政府手里还握有调控楼市的砝码,政策松动空间依然存在,比如进一步调低二手房个税等政策。假如未来宽松政策能够继续加码,那么将对房地产市场产生真正的促进作用。

2015.9.17北京商报